De hotelsector moet zich nu alvast voorbereiden op een volgende crisis

4 maanden geleden Economie
Dirk Bakker

Dit is een origineel bericht van Colliers International
Aanleiding: Amrâth Hotel Breda na 52 jaar dicht | NU - Het laatste nieuws het eerst op NU.nl

Dit jaar is gebleken dat de hotelsector niet onschendbaar is. Daarom neemt de behoefte aan slimme nieuwe contractvormen ineens sterk toe. Huurcontracten met een vaste huurprijs en een looptijd van wel twintig of dertig jaar zijn in de branche nog erg gebruikelijk. Dat is uniek in vergelijking met andere vastgoedsectoren.

Eigenaren van hotelvastgoed wilden de laatste jaren steeds vaker een graantje meepikken van het enorme succes van hun huurders. Terwijl hoteloperators binnenliepen, voelden de vaste contracten voor de eigenaar als een vloek. Nu het onverwacht slecht gaat met de operators, lijkt een vast contract voor de verhuurder ineens een zegen. Toch blijkt dat niet helemaal waar. Hoe veel garantie biedt een vast contract als de operator dreigt om te vallen?

Net als voor winkels zien we voor hotels in flexibele huurcontracten een goed alternatief. Omdat de huurprijs (deels) afhankelijk is van de financiële prestaties van het hotel krijgt de eigenaar meer inzicht in de gang van zaken. Beide partijen hebben bij deze contractvorm belang bij groei en zullen gezamenlijk investeren om dat te bereiken. Een hotel managementovereenkomst is een tweede mogelijkheid. Dan bezit de belegger zowel het vastgoed als de operatie en komt het personeel op de loonlijst van de eigenaar. Alleen het management wordt tegen een vergoeding overgelaten aan een ervaren hoteloperator. Vaak worden minimumgaranties op het resultaat afgegeven door de operator. Deze contractvorm komt in Amerika en Azië al vaak voor, maar staat in Europa nog in de kinderschoenen.

Laten we deze crisis als een ‘wake-up call’ zien waardoor eigenaren en operators de opbrengsten en risico’s eerlijker verdelen. Dat begint bij de manier waarop je het hotelcontract inricht. Samen profiteren in hoogtijdagen en gedeelde smart in crisistijd.

Dirk Bakker is CEO van vastgoedadviseur Colliers International in Nederland.
Colliers International
plaats:
Amsterdam
website:
https://www2.colliers.com/nl-NL

Andere quotes van deze organisatie

Nu is hét moment om winkels te transformeren naar woningen

De oplopende winkelleegstand biedt kansen om het groeiende woningtekort voor een deel op te lossen. Alleen al in de 70 grootste binnensteden van het land is er plek voor 10.000 nieuwe appartementen als lege winkels worden omgebouwd, bleek uit ons recente winkelonderzoek. Dat zijn bijna evenveel woningen als in de Utrechtse binnenstad samen.

Het huizentekort in de 70 onderzochte gemeenten samen is ongeveer 147.000. Het ombouwen van winkels zou bijna 7% van die woningvraag kunnen oplossen zónder buiten de bebouwde kom te bouwen. En dan is niet eens rekening gehouden met de mogelijke verdichting van binnensteden met hoogbouw.

Nu is het moment aangebroken om winkels te transformeren en daarmee te voorkomen dat er gaten vallen in straten. Dat lukt alleen als gemeenten, eigenaren, winkeliers en financiers de handen ineenslaan. Van gemeenten vraagt dit om meer vrijheid in bestemmingsplannen, van vastgoedeigenaren de durf om te investeren, van financiers het denken in kansen in plaats van risico’s en van winkeliers de bereidheid om te verhuizen naar hoofdwinkelstraten. Zo’n samenwerking is in het belang van iedereen. Een levendig centrum is goed voor de winkelier. Een gezonde winkelmarkt is goed voor de vastgoedeigenaar en de financier. En de gemeente wil een bruisende binnenstad voor de bewoners.

3 maanden geleden

De kantoortuin maakt een comeback na corona

Als de pandemie onder controle is, dan is de kantoortuin relevanter dan ooit. Hij zal beter gebruikt worden waarvoor hij ooit bedoeld is: voor ontmoeting en samenwerking. Vanuit huis is dat lastig, dat hebben we gemerkt. Collega’s worden het meest gemist tijdens het thuiswerken. Als je op kantoor muren en kamers gaat bouwen, dan heeft het geen zin om erheen te gaan.

De kwaliteit van de klimaatinstallatie, de luchtfilters en de schoonmaak is doorslaggevend voor de veiligheid. Hetzelfde geldt voor de benodigde anderhalve meter afstand. Het aantal bruikbare werkplekken is daardoor voorlopig beperkt. Het beste is om deze capaciteit op basis van kantoorshifts voor één of meerdere werkdagen beschikbaar te stellen aan de verschillende teams binnen de organisatie.

Een goede planning biedt ook enorme kansen na het coronatijdperk. De meest gehoorde klacht over de kantoortuin is dat het er te druk is. De thuiswerkplek in combinatie met een goed weekrooster lost dat probleem meteen op. Werk je op kantoor, dan zijn de mensen om je heen je directe collega’s en is al het geproduceerde kantoorgeluid relevant. Thuis heb je de rust die nodig is voor concentratiewerk.

4 maanden geleden

Winkeliers, het komt nu aan op ondernemerschap en samenwerking

De verloren openingsuren van een koopavond op een andere dag inzetten is een goed idee, maar gaat winkeliers niet redden. Nu komt het echt aan op ondernemerschap. Meer dan ooit geldt: kijk goed welke doelgroep je bedient. Vooral in Amsterdam wordt er door veel winkels volop ingezet op toeristen. We hebben gezien dat dat een groot risico is. Zorg daarom dat je lokaal relevant bent, dat je veel aandacht stopt in klantbinding en maak gebruik van marketing en technologie om ‘in touch’ te blijven met de consument. Denk aan persoonlijke aanbiedingen en levendige social mediakanalen.

Retailers kunnen daarin meer samen optrekken. Bijvoorbeeld door verbindingen te zoeken met bedrijven uit dezelfde of een soortgelijke branche, of door samenwerkingen aan te gaan met andere ondernemers in de directe omgeving. Neem bijvoorbeeld Local Heroes, een app waarmee je allerlei producten kunt bestellen van winkeliers uit hetzelfde gebied. Ze worden voor je opgehaald, gebundeld en klaargelegd. Je hoeft ze alleen nog op te halen. Dat is praktisch en veilig, dus perfect in coronatijden waarin winkelbezoek door de maatregelen steeds minder ‘leuk’ wordt.

Winkeliers kunnen natuurlijk ook samenwerken om thuisbezorging te organiseren. Tijdens de eerste golf gingen sommige slimme ondernemers hun producten bezorgen, soms hoogstpersoonlijk op de fiets. Die goede initiatieven uit de eerst golf moeten beter en grootser terugkomen in de tweede golf. Dat kan het verschil maken.

5 maanden geleden

Overbieden op een woning is nog steeds de status quo

Het blijft voor woningzoekenden erg moeilijk om aan een nieuw huis te komen. Dat blijkt duidelijk uit het aandeel overbiedingen. In het derde kwartaal is de helft van de verkochte woningen boven de vraagprijs weggegaan. In het eerste kwartaal, dus vóór de coronacrisis, ging het nog om vier op de tien woningen. De gekte op de woningmarkt lijkt op dit moment alleen maar toe te nemen. Dat heeft alles te maken met het grote woningtekort en de stabiel lage hypotheekrente.

5 maanden geleden

Coronacrisis raakt vooral jongeren die toch al geen woning konden kopen

Ondanks dat Nederland hard wordt geraakt door de coronacrisis, houden de steunpakketten veel bedrijven en daarmee ook de werkende bevolking tot op dit moment overeind. Oplopende werkloosheid is vooral zichtbaar onder jongeren tot 25 jaar. Zij konden tot voor kort vaak sowieso geen woning kopen. Daarom is de impact op de woningmarkt klein. Het is dan ook niet gek dat de woningprijzen niet dalen, zeker in het licht van het enorme woningtekort en de lage hypotheekrente.

Gelukkig maar, want de woningmarkt is een belangrijke drijver van de economie. Die is gebaat bij een gezonde woningmarkt. Als de huizenprijzen instorten, dan lopen consumentenbestedingen fors terug. Dat treft alle sectoren, niet alleen de bouw maar bijvoorbeeld ook de al geplaagde detailhandel en horeca.

5 maanden geleden

De grootste leegstandsgolf in onze winkelstraten moet nog komen

Locatus schat dat de winkelleegstand zal toenemen tot 9,9 procent eind 2021, tegenover 7,6 procent nu. Die cijfers wekken de indruk dat er niet veel aan de hand is, maar wij zien een ander beeld. De grootste leegstandsgolf in onze winkelstraten moet nog komen. Locatus meet fysieke leegstand: winkels die daadwerkelijk leeg zijn en te huur staan op een bepaald moment. Maar niet alles staat zichtbaar leeg of wordt openbaar te huur aangeboden. Hierdoor ontstaat er een niet realistisch beeld van wat er zich in werkelijkheid afspeelt in de Nederlandse winkelstraten. 

Wij spreken dagelijks talloze winkeliers en winkelketens die kritisch kijken naar al hun vestigingen en welke ze kunnen sluiten. Het kan zijn dat een retailer een huurcontract heeft opgezegd, maar dat de huurtermijn voorlopig niet voorbij is. Vaak wordt er dan eerst gezocht naar een partij die het contract wil overnemen. Of een tijdelijke invulling. Wij zien dat nu steeds meer voorkomen. Dat is een voorportaal van oplopende leegstand, zeker nu nieuwe gegadigden niet rijen dik staan te wachten. 

Het is belangrijk dat gemeenten de regie nemen en belangrijke stakeholders bij elkaar brengen om een ontwikkelvisie te maken voor de binnenstad. De winkelmarkt krimpt, maar de binnenstad moet vitaal blijven om de consument te lokken. Een levendige binnenstad houd je door duidelijke keuzes te maken en het beleid daar op af te stemmen. Het beeld dat binnensteden vooral om te winkelen zijn, moet worden losgelaten. De oplossing is een combinatie van

  • het verminderen van het aantal winkelmeters;
  • het clusteren van winkels in het kernwinkelgebied;
  • het terugbrengen van functies die jaren geleden wegtrokken zoals kleinschalige kantoren of publieke diensten;
  • transformatie naar woningen;
  • en investeringen in de openbare ruimte.

Dat vraagt onder andere om meer flexibiliteit in bestemmingsplannen en bij de verstrekking van vergunningen.

5 maanden geleden